土地・建物を買う前に知っておきたい建築法上の6つの道路

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家を計画する時には、土地に接している道路も重要になってきます。

どんな道でも、土地に接していれば家が建てられるとお考えではありませんか?

道路は、見た目が道路に見えても、道路扱いされず、家を建てられない場合もあるのです。

建築基準法で定める道路に該当しなければならいので、注意が必要です。

では、建築基準法で定められている道路について説明します。

土地の定義

建築基準法の第43条に、「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」とあります。

そしてこの道路の定義について、建築基準法の第42条に定めがあります。

建築基準法上の道路とは、以下に該当するもので、巾員が4メートル以上の道路です。

道路法の道路

都市計画法・土地区画整理法などの法規による道路

この規定が適用される前からある道路

都市計画法・土地区画整理法などによる新設または変更の事業計画のある道路で2年以内に事業執行される予定として特定行政庁が指定したもの

特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

この規定が適用される前から建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したもの。但しセットバックを要する。

では、上記6項目を詳しく説明します。

道路法の道路

建築基準法第42条1項1号で規定されているもので、国道や県道、市道など公道がこれにあります。

家を建てるとなると、交通量が多いことや空気環境が悪いことから住宅地としては適さない思われるケースが多そうです。

都市計画法・土地区画整理法などの法規による道路

建築基準法第42条1項2号で規定されているもので、都市計画法・土地区画整理法などの法律に基づいた道路です。

「開発道路」と呼ばれているもので、多くの場合において自治体へ移管されるのですが、移管されず私道である場合もあります。

移管されていれば何も問題ありませんが、移管されず民間が所有している場合は、家は建てられない可能性もありますので、注意が必要です。

この規定が適用される前からある道路

建築基準法第42条1項3号で規定されている道路です。

建築基準法が適用された時点で既に存在していた道路で巾員4メートル以上のものを建築基準法上の道路としてみなすというものです。

都市計画法・土地区画整理法などによる新設または変更の事業計画のある道路で2年以内に事業執行される予定として特定行政庁が指定したもの

建築基準法第42条1項4号で記載されているものです。これは道路を造る計画があるもので、特定行政庁が指定しているものです。

特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(位置指定道路)

建築基準法第42条1項5号で規定されている道路です。

開発時に特定行政庁から道路として位置の指定を受けたもので「位置指定道路」と呼ばれています。

たとえば数区画程度などの小規模な住宅地の開発の際に見られること多いです。

権利は民間の所有者が共有した私道なのですが、道路の指定の申請にてこることもあります。

この規定が適用される前から建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したもの。但しセットバックを要する。

 

建築基準法第42条2項に規定されている道路です。

建築基準法が適用された時点で建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道路で、特定行政庁の指定したものを建築基準法上の道路とみなすといものです。

2項道路と呼ばれており、昔からある細い道路(幅員2~4メートル)がこれに該当することがあります。

但し、この2項道路に接する敷地で建て替えを行う場合には、敷地の一部を道路として提供しなければなりません。

これを「セットバック」と呼びます。セットバックすることで、巾員4メートルの道路にしようとするものです。

このセットバックを要する部分には塀や門扉などを構築することもできなくなりますので、注意が必要です。

まとめ

現地で道路を見ても、見た目で建築基準法上の道路であるかどうかは、見分けがつかないこともあります。

2項道路の場合は、下がって建てればOKですが、43条ただし書き許可はあくまでも例外的な措置であるため、 居住する自治体の運用次第となります。

この基準は自治体によって統一されたものがなく、明文化されていなかったりもするのです。

だから、例えば43条ただし書き許可の中古住宅を安く買ったはいいものの、いざ建替えようと思ったら運用が厳密化していて再建築が不可能、という場合もありえます。

購入前には、土地の条件だけで判断するのではなく、道路についても重要な要素であると、知っておきましょう。

不動産会社や工務店に調査依頼することが、楽でいいですね。

役所などへ出向くと、ご自分でも調査する事ができますが。

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