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住宅ローン減税を有利に活用する3つのポイント

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住宅ローンを借りて家を建てる方のメリットの1つに住宅ローン減税の制度があります。

住宅ローン減税は、家を建てた後のことだから、家を建てる前の融資の申し込み時点ではなかなか考慮されません。

しかし、住宅ローン減税で税金がいくらかえってくるのかは、融資の申し込みの内容で変わるのです。
家を建てる前、住宅ローンを借りる時に、重要な要素があります。

そもそも、住宅ローン減税制度とは?いくら還ってくるのか?先に説明しておきます。

住宅ローン減税制度とは?

住宅ローンを借り入れて住宅を取得する場合に、取得者の金銭負担の軽減を図るための制度です。

すなわち、住宅ローンを借り入れて家を建てる方には、税金を一部をお還しします、という制度です。

では、いくら還してもらえるか?

人それぞれ異なります。
毎年末の住宅ローン残高の1%が10年間に渡り、所得税の額から控除されます。

また、所得税から控除しきれない場合には、住民税からも控除されます。

例)
・初めて入居した年の12月末の住宅ローンの残額が2,800万円
・年間で納めた所得税額が10万円
・年間で納めた住民税額が20万円 の場合

ローン残額の1%が控除限度額なので、2,800万円×1%=28万円です。

最大額28万円まで還してもらえるのですが、所得税は10万円です。

28万‐10万円=18万円。あと18万円を還してもらう額がありますので、住民税からも還してもらいます。

18万円‐20万円=-2万円。

従ってこの例の場合、住宅ローン控除額の28万円は全て還していただけることになります。

しかし、支払った所得税と住民税の計が20万円の場合、28万円のローン控除額内であっても20万円しか還してもらえません。
あくまでも、支払った税金(所得税と住民税)の額内です。

そこで、最大限に住宅ローン減税を活用する方法についてのポイントを説明致します。

ポイント1 住宅ローンの申し込み者

ここで注意すべきは、夫婦共働きの場合です。

必要融資額がご主人様だけの収入で足りる場合でも、夫婦での申込み(連帯債務)も検討が必要です。

上記の例で、住宅ローン控除額が28万円あるのに、ご主人様のみ申込みの場合には20万円。

奥様が所得税と住民税をあわせて10万円あるならば、夫婦共同で申し込む事で差額10万円も還してもらえるのです。
(実際は登記の持ち分割合で計算されるので、事前のシミュレーションが大切です)

一人での申込みと夫婦共同での申込みでは、それに関わる経費はほとんど変わりません。

ただし、注意点もあります。

奥様がこれから先10年間(住宅ローン減税適用期間)、産休や退職の予定があれば、還元額が変わってきます。

これからのライフプランを考えた住宅ローンの組み方が大切です。

 

ポイント2 確定申告

住宅ローン減税制度を利用するには、確定申告が必要です。

多くのサラリーマンには確定申告は無縁のイメージですが、税金を取り戻すには確定申告をしなければなりせん。

家を建てた翌年に確定申告用紙に必要書類を添付して税務署へ申告します。

記入方法が分からない場合は、建てた建設業者に相談、知り合いの税理士さんに相談してください。

一般的な確定申告は2月~3月で申告するのでその時期は込みます。

しかし税金の還元申告は、いつでも申告できるのでその時期をさけることで、税務署でも記入方法を優しく教えてくれでしょう^^
2年目以降は、会社の年末調整できちんと計算されますので、確定申告は不要です。

 

ポイント3 繰り上げ返済

住宅ローンと上手く付き合う手段の1つに繰り上げ返済がありますが、ローン減税に影響を及ぼしてはいけません。

影響を及ぼさない繰り上げ返済とは、

原則10年間は、年末のローン残高の1%が、所得税と住民税の合計額を下回らない事です。

上記の例では、ローン残高の1%が28万円なので所得税と住民税合わせて30万円ですが、全額ではなく28万円還元されます。

ローン残高の1%が30万円であれば、30万円還ってくるのです。

10年目以降は気にせず、どんどん繰り上げ返済していきましょう。

 

 

まとめ

ポイント1と3については、自分では判断が難しいと内容だと思います。

住宅ローンを申し込む前に、メーカや建築会社・ファイナンシャルプランナーに、住宅ローン減税を考慮したシミュレーションを作ってもらうようにしましょう。

年末調整が楽しみですね^^

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